随着美国住房市场面临严峻挑战，联邦住房金融署（FHFA）正积极探索将加密货币纳入房贷评估体系的可能性。近期，FHFA主任威廉·普尔特（William J. Pulte）下令政府支持的两大抵押贷款巨头——房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），准备将比特币等加密资产作为借款人资产的一部分纳入抵押贷款风险评估。这一举措或将成为美国房地产融资领域的一次重大创新。
背景：美国住房市场与传统贷款困境
近年来，美国房地产市场受高利率和供应紧张影响，购房需求明显下降。传统银行在审批抵押贷款时，通常只认可现金、存款及传统投资资产作为借款人财务实力的证明，而对加密货币持有量则要求先转换成美元后才能计入。这种做法限制了大量拥有数字资产但流动性不足的潜在购房者获得贷款资格。
与此同时，加密货币逐渐被视为一种新兴且重要的财富形式，不少投资者通过比特币、以太坊等数字资产积累了可观财富。如何合理利用这些新型资产帮助更多家庭实现购房梦想，成为监管机构亟需解决的问题。
FHFA的新政策方向：拥抱加密货币
2025年6月25日，FHFA主任普尔特发布命令，要求房利美和房地美制定方案，将符合条件的加密货币直接计入借款人的储备资产，无需强制兑换成美元。他明确指出，仅允许那些“能够在受美国监管且符合法律规定的中心化交易所中证明并存储”的数字资产被考虑，这意味着只有合规透明、风险可控的加密货币才会被接受[2][4]。
这一政策调整旨在：
– 扩大银行对借款人信用状况评估范围；
– 促进更多潜在买家获得抵押贷款资格；
– 反映出数字经济时代财富形态多样化趋势；
– 增强住房金融市场流动性，应对当前危机。
值得注意的是，自2025年初以来，美国证券交易委员会已取消此前限制银行提供基于加密货币担保贷款的重要指导意见，为此类创新铺平道路[4]。
实施细节与潜在影响
根据FHFA指示，两大机构须尽快提出具体方案，包括如何验证数字资产所有权、价值波动风险管理以及合规审查流程。此外，加密货币无需转换为美元即可计入，这减少了繁琐手续，提高效率，同时也降低了因价格波动带来的操作复杂度[2][3]。
这项改革如果成功实施，将带来深远影响：
– 提升购房门槛灵活度：拥有大量比特币等虚拟财产但现金流有限的人群，将更容易通过抵押贷审批；
– 推动主流金融与区块链融合：标志着传统金融体系开始正式接纳并整合去中心化数字经济元素；
– 激发房地产市场活力：缓解当前因资金紧张导致的新屋销售低迷问题，有助于稳定甚至提振整体经济表现；
– 引导行业规范发展：强化对交易所及相关平台监管标准，提高整个生态安全性和透明度。
值得一提的是，普尔特本人公开持有价值数百万美元的比特币及Solana代币，其个人背景或许也促使他更加关注这一领域的发展[2][3]。
挑战与展望
尽管前景广阔，但该政策仍面临诸多挑战：
– 加密货币价格波动剧烈，对抵押品价值稳定性的考验不容忽视；
– 如何防范洗钱、欺诈等非法行为，需要完善配套法规和技术手段支持；
– 银行内部系统改造成本较高，需要时间适应新的风控模型；
– 普遍公众及部分保守派监管者对于虚拟资产业务仍存疑虑，需要持续教育和沟通推广。
不过，从长远看，这种创新尝试符合全球金融科技发展趋势，有望推动美国住房融资模式迈向更加包容、多元化的新阶段。同时，也为其他国家提供宝贵经验参考，在全球范围内促进区块链技术与实体经济深度融合发挥示范作用。
总结：开启房地产融资新时代
联邦住房金融署关于将比特币等加密资产纳入按揭资格考量体系，是应对当前美国住房危机的重要举措，也是顺应时代变革的大势所趋。它不仅拓宽了普通民众获取居住保障资源的新路径，更彰显出政府层面对数字经济力量认可与接纳态度。这一突破性的政策调整，有望激发沉寂已久的房地产市场活力，为无数家庭筑梦安居注入新的动力。在未来几年内，我们可以期待一个更加开放、多元且富有弹性的住宅融资环境逐步形成，加速实现全民共享繁荣发展的目标。
資料來源:
[1] nationalmortgageprofessional.com
[2] abcnews.go.com
[3] www.coindesk.com
[5] bitbo.io
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